مدى فعالية الوسائل الوقائية في حماية مشتري العقار قبل التسجيل الرسمي

الملخص

يتناول هذا البحث إشكالية الوسائل التي تحمي المشتري في عقود بيع العقار قبل اكتمال عملية التسجيل الرسمي في السجل العقاري العراقي في ظل القوانين النافذة ( القانون المدني العراقي - والقرار1198) ، حيث يكون المشتري عرضة لنكول البائع دون توفر أدوات قانونية ناجعة تكفل استقرار المعاملة .

    وقد بيّن البحث محدودية الوسائل القضائية المعمول بها، مثل دعوى فرق البدلين ودعوى التمليك، من حيث ضعف أثرها الردعي ، فضلًا عن قصور مبدأ التعويض عن تحقيق حماية مُسبقة وفعالة .

     سعى البحث إلى تقديم مقترحين عمليين ضمن الإطار القانوني العراقي كوسائل وقائية لحماية مشتري العقار، يتمثل الأول في تفعيل الوكالة غير القابلة للعزل عند إبرام العقد الخارجي لضمان إتمام التسجيل رغم تراجع البائع ، ويقوم الثاني على إضفاء صفة التوثيق الرسمي على العقد الخارجي بواسطة الكاتب العدل ، مع إشعار دائرة التسجيل العقاري بذلك ، كوسيلة مؤقتة لحماية المشتري ، مستلهمة من النظامين الفرنسي والألماني. فضلا عما في الشريعة الإسلامية من قواعد ومبادئ قانونية بهذا الصدد .

       اعتمد البحث على المنهج التحليلي ، والمقارن لحد ما ، فتم تحليل النصوص التشريعية والتعرض لما في مصر وبعض القوانين العربية ولما عليه فرنسا وألمانيا في توثيق عقد بيع العقار، ولقواعد ومبادئ الشريعة الإسلامية  كما تقدم ،  لاستجلاء سبل تحسين وسائل حماية مشتري العقار في ظل  القوانين العراقية  بما يعزز استقرار المعاملات  في مجال بيع العقار .

     وعليه كانت خطة البحث العلمية ، قُسم البحث إلى مبحثين ، الأول في : واقع وسائل الحماية القانونية لمشتري العقار قبل التسجيل الرسمي ، وتضمن مطلبين ، الأول حول: الإطار القانوني لوسائل حماية مشتري العقار، والثاني حول: تقييم فعالية وسائل الحماية القانونية لمشتري العقار ، أما المبحث الثاني في : الوسائل الوقائية الممكنة لتعزيز حماية مشتري العقار،  وتضمن مطلبين ، الأول حول: الوكالة غير القابلة للعزل ، والثاني حول: توثيق العقد الخارجي لدى الكاتب العدل .

     واستخدم الباحث 45 مصدرا منها :  7 كتب قانونية وشرعية  و 13 بحث علمي اكاديمي و 1 رسالة ماجستير و 13 قانون ما بين عراقي وعربي وفرنسي وألماني و 9 قرارات قضائية ما بين عراقي ومصري وفرنسي وألماني و 2 مصادر فرنسية .